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7月重点城市楼市调控 现收紧信号

来源:中国经济时报-中国经济新闻网  2020年07月06日 张一鸣 
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本报记者 张一鸣

7月,一些房价涨幅靠前的城市陆续出台收紧的调控政策,杭州、东莞等二线城市已率先启动,下半年楼市调控或将出现分化。

7月2日,广东省东莞市发布《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》,对商品住房销售价格、销售监管等作出了明确的要求,同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%,精装修造价每平方米不超过2000元。

同一天,杭州市发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》,进一步加大新建商品住房公证摇号公开销售对“无房家庭”的倾斜力度。

东莞和杭州分别是上半年房价涨幅靠前的两个二线城市,其中东莞上半年房价上涨超过一成,杭州楼市上半年不断升温,6月成交量创下近3年来的最高值,多个新盘出现万人摇号,部分千万豪宅出现抢购。

中原地产首席分析师张大伟在接受中国经济时报记者采访时分析说,杭州是二线线市中人口增加量最多的城市之一,楼市供需结构紧张,信贷政策宽松,房价有上涨预期,限价制造了价格倒挂,进一步放大需求,导致一些投机需求入市。

进入6月后,楼市成交活跃城市较多,特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏,武汉市场也有明显企稳表现,环比上涨明显。

张大伟指出,2020年上半年多数城市楼市的同比增长并不乐观,1-6月的数据最多持平或者微涨。但5-6月的数据,大部分出现了明显上涨。

贝壳研究院认为,上半年户籍制度改革的深化,各地进一步加大人才引进力度,为各地带来新的购买力。

贝壳研究院数据显示,链家重点18城二手房中,3-4月60平以下刚需房源成交比1-2月增长236%,增速高于其他面积段。刚需入市后,改善型需求接力。重点18城5-6月120平以上大面积房型成交量环比3-4月增加38.6%,增速快于小面积房型(60平以下)的14.2%。

土地市场已出现止跌企稳的趋势,今年上半年全国居住用地成交金额约2.46万亿元、规划建筑面积7.17亿平方米,同比分别下跌0.9%和18.5%。贝壳研究院的分析师说,土地市场起到了带动房地产市场复苏、稳定市场健康发展的作用。从区域看,得益于国家级规划的利好刺激及积极的供给土地意愿,长三角地区恢复速度领先全国,其中苏州、南通规划建面增长保持4成以上,量价增速均处于全国前列。

贝壳研究院预测,下半年重点城市二手房市场分化将持续加剧,核心城市供需两旺,更具有持续性。前期受抑制的需求可能将在下半年补偿性释放,预计下半年重点城市二手房市场总体成交将环比持平或小幅增加。而新房市场的修复过程基本完成,一季度积压的需求已获得逐步释放,随着疫情过后投资环境逐渐趋于稳定,需求端也将重新进行资金分配,预计下半年市场不会持续大幅上涨,市场总量也不会大幅下降。

自中国开始实施一城一策的楼市调控政策以来,地方政府的调控政策便成为楼市调控的风向标,地方政府依据当地楼市的变化出台或放松或收紧的调控政策。中国经济时报记者注意到,三个核心都市圈,环北京、环上海、环深圳在疫情之后的反弹和韧性并不一样,其中环深圳地区同比涨幅最为明显,环上海地区几乎持平,而环北京地区同比仍出现下滑,而7月率先出现调控政策变化的城市出现在环上海和环深圳地区。

张大伟强调,2020年上半年房地产调控以宽松刺激为主,包括各种人才政策、落户政策和“一日游”的松绑政策,等等。2020年7月开始,部分城市房价明显上涨开始收紧。到目前为主,以东莞、杭州为代表的收紧政策,更多只是挠痒楼市,因为只是针对摇号、限价政策做调整,没有影响市场的购房杠杆,效果有限。如果楼市的核心政策——信贷政策没有发生变化,楼市将继续维持高位运行。

贝壳研究院的分析人士认为,上半年楼市复苏明显,疫情对销售端的短期影响正在消退,少数城市出现了较大的波动,但市场的复苏并不是来自于政策的直接刺激,而是一种滞胀的预期之下资产配置的需求,不能因此判断市场已全面向好,对于疫情的长期影响,仍需要观察,对下半年市场持谨慎乐观态度。

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